棱镜|亿居丁祖昱:2021年 “三条红线”新政将覆盖更多的房企
作者|郭菲菲
出品|棱镜腾讯新闻小曼工作室
“2021年房地产行业金融政策将继续收紧，近两年房地产金融龙头不断关闭。“三条红线”的范围也将扩大，从十几家试点扩大到50多家主流房企。”12月31日，易居企业集团CEO丁祖昱在一年一度的楼市讲话中表示，“三条红线”将覆盖更多的房地产企业，但他也提到，房地产企业将迅速去杠杆化，明年将有超过一半的企业“变绿”，这对每个人来说都是一个机遇。
丁祖昱预测，2021年，净负债率显著提高的房地产企业包括阳光100、先锋、中南等。现金和短期债务改善的住房企业包括郭蕊、金隅和法华；扣除预付款后，资产负债率大幅提升。房企有融创、碧桂园、中梁。
2020年8月，监管机构提出了新的“三条红线”的融资规定，包括住房企业不含预收款项的资产负债率不得超过70%，净负债率不得超过100%，现金-短债比率不得少于1倍，住房计划分“红、橙、黄、绿”四档，进行带息负债规模递增的差异化金融融资监管。试点房企包括恒大、万科、碧桂园、保利。
据E-House统计，8月份新的融资规定出台后，9月至11月，100强房地产企业中的绿色房企收购的土地量较前8个月增加了44%，而红色、橙色、黄色房企的投资额分别下降了41%、61%和18%。其中，恒大、绿地等房地产企业的投资在9月份之后大幅下降。
对此，丁祖昱认为，随着“三条红线”的落地，房地产行业将进入无增长时代。
尽管疫情肆虐，2020年全国商品房销售规模超过17万亿元，土地市场总量达到28.3万亿元，均创历史新高。根据E-House的统计，截至2020年底，前100家房地产企业中，超过80%的企业销售额超过去年同期，其中超过40%的企业销售额同比增长超过20%。
行业集中度也进一步提高。50强房企门槛从604.3亿元提高到741.3亿元，规模超过1000亿的房企预计同比增长6个，达到40多家。其中，前10名房地产企业销售交易量集中度达到26.3%。
截至11月底，前30家房企新增增加值占前100强的72%，70%的土地资源集中在30%的房企手中。
丁祖昱预测，明年房企投资将趋同，重点城市地价仍难降。短期来看，我们看好北方、广深、杭宁、金华、扬州、合肥、Xi、南昌等城市。
另一方面，从2020年的征地情况来看，根据E-House的统计，截至2020年12月中旬，全国300个城市的商业用地成交额达到62685亿元，同比增长15%，主要是由于热点城市优质地块供应明显增加，以及去年上半年房企融资环境明显宽松。其中，上海、杭州、广州、南京、北京土地销售排名前五。
融资方面，截至2020年12月中旬，95家典型房企融资总额14800亿元，较2019年全年下降2.71%。
其中，前10家房企融资总额3075.62亿元，同比下降15.68%；11-50强房企融资额同比增长，尤其是11-30强梯队房企，同比增长5.62%，达到6211.36亿元，融资最活跃，梯队房企扩张需求最强。H
