土地建设保障性住房(企业自有土地建设保障性住房)
保障性租赁住房政策发布，“稳增长、调结构”政策继续发力。7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，旨在从基础制度、土地、审批、资金、金融、以及税收政策等几大方面支持保障性租赁住房的发展。同日，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。综合来看，当前时点发布保障性租赁住房相关的政策，可能表明政策“稳增长、调结构”在继续发力。
本次保障性租赁住房政策细节。综合两大部门的文件，我们判断本次保障性租赁住房的政策细节有如下几个特征：1）多方主体参与：整体上，文件在推动住房保障供应主体从政府为主向政府、企业和社会力量共同参与转变，住房保障对象从户籍居民为主向常住人口转变。2）多渠道满足土地供应：意见明确了利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、非居住存量房屋和新供应国有建设用地五种建设方式相应的土地支持政策，尤其是明确利用非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房。3）多路径资金筹措：支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，以及向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款；支持企业发行信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营；企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券；商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。发改委的文件也明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。
保障性租赁住房政策，“一石多鸟”。为什么当前时点的保障性租赁住房政策值得重视？全国第七次人口普查显示，我国流动人口较2010年人口普查时实现约70%的超预期增长；截至2020年，流动人口为3.76亿人，大幅高于2019年公布的2.36亿人。部分流动人口在就业地稳定居住生活，住房问题是中长期待解问题之一。我们认为本次保障性租赁住房政策恰逢中国逐步进入“疫后新常态”、增长正有所放缓，且面临稳杠杆、稳房价、调整收入结构等多重约束的背景。当前在中国推进保障性住房建设，整体能够满足多重目标：1）满足“新市民”，特别是城市中低收入群体的居住需求；2）缓解房价上涨压力；3）在增长放缓的背景下，起到一定的“稳增长”作用；4）偏低的租金有利于调整收入结构；5）避免大规模动用全局的货币政策、避免大幅扩张经济总杠杆、稳定房价预期。由于政策刚推出，我们可能还难以准确量化测算本次政策的影响。作为参考，根据中金地产组统计，在十三五期间各地保障性住房建设达到740万套，年均约150万套。
对市场意味着什么？当前时点推出保障性租赁住房能够起到稳定增长预期、稳定消费、中长期改善收入结构和增长可持续性等积极作用，对市场中期是积极影响。我们简短回顾了2010年年中左右推出的保障性住房建设政策对当时市场影响，对市场层面及在与保障性住房建设相关的板块（地产开发、建筑、建材、家电、家居与轻工、房屋经纪等），以政策推出后的一年维度考察，带来了一定的积极影响。当前与住房相关的板块多数较为低迷，保障性租赁住房政策落地，有望对相关领域起到短期的提振作用，中长期来看保障性租赁住房的推开也将有利于提振内需和消费。
